大数据揭秘5年内投资南京这些房子最赚钱

大数据揭秘5年内投资南京这些房子最赚钱

  从过去5年成交面积段来看,2014-2016年60-90㎡刚需户型和90-120㎡首改户型是成交主力,占整体市场的8成左右。从2017年起,改善需求明显加大(90-120㎡、144㎡+两面积段增加较多)

  2017年刚需显著下滑,而90-120㎡的首改以及120-144㎡的改善户型成交比重开始扩大,趋势一直延续到2018年。

  一方面,随着房价的不断攀升,刚需群体的置业门槛越来越高。另一方面,2016年南京市开启限购,且调控步步升级,目的是使房子回归居住属性,挤出投资、投机性需求,但难免误伤了刚需。

  2019年1-4月,刚需成交占比相对稳定,与2018年相比微幅上涨0.8个百分点,可能跟上半年利贷利率的下调,以及落户政策的松动有关。

  90-120㎡首改户型依旧是成交主力,且呈扩大趋势,占比42.6%,而120-144㎡的户型成交有所萎缩,与2018年相比减少了6.8个百分点至19.6%。主要是因为,存量房时代,以及全国“二孩”政策的全面放开,相当一部分卖掉二手房的业主面临换房改善需求,支撑刚改户型成交占比大幅上涨。同时,成交的继续大幅上升,与政策向刚需刚改倾斜密切相关。

  从全南京来看,90-120㎡首改户型依旧是成交主力,那么各个区域的具体情况又是如何的呢?南京各区域什么户型面积段最受欢迎?

  2019年1-4月,河西144㎡+面积段成交显著增加,高端改善特征越来越明显。从近5年趋势来看,河西作为首改和再改的地位逐渐弱化,逐步迎来高端改善时代。

  2014年青奥会举行以来,河西人气逐渐集聚并日趋繁荣,近几年随着长三角规模最大的CBD功能区的建成,河西成为南京市以文化、体育、商务功能为主的城市副中心,高端产业基础叠加优质学区,使这里成成为居住和就业兼顾的高档居住区,对高端改善的吸引力越来越强。

  2019年1-4月,与2018年相比,90-120㎡面积段占比明显下滑22.2个百分点至36.6%,而120-144㎡大幅上涨14个百分点至45.3%,板块对再改的吸引力越来越大。

  2018年,南京市政府工作报告中强调,要加快推动南部新城建设与发展,大大改善城南整体宜居条件,吸引了软件谷周边高学历人才的置业热情,新房价格在3.5万/㎡左右,几乎可以与河西平起平坐,但依旧没有浇灭购房者的置业热情,市场相当火爆。

  城北板块内既有高端改善区域,又有新兴发展的区域,地缘客改善需求旺盛,同时对外部刚需客的吸引也明显增加。

  2019年1-4月,90-120㎡首改成交占比大幅提升至48.7%,近乎江宁市场半壁江山,“刚需主导”开始向”首改置业”转变。

  2019年1-4月,江宁板块新房上市量主要集中在青龙山板块和东山板块,主打户型普遍在90㎡以上,致使改善成交占比大幅提升。

  各个区域,各个面积段在全南京的占比梯度特征明显,河西、城中位列第一梯度。

  第一梯队(高端改善):河西、城中。144㎡+占比最高(供应稀缺,面积段普遍较大;2019年1-4月,城中和光晨樾推出较多小户型)

  第二梯队(舒适改善):城南。120-144㎡占比最高(绿城深蓝、翡翠天际、中海城南公馆为代表)

  2016年以来,南京市新建商品住房成交套均总价不断上涨,但涨幅逐渐收缩,调控效果逐渐显现。

  2019年1-4月,套均价扭转继续上涨态势,转而下滑5万元/套,主要是受成交结构影响。2019年1-4月,主城上市量较少,六合、溧水高淳集中上市,一定程度上拉低了全市成交套均价。

  河西、城南套均总价不断上涨,置业门槛越来越高。置业门槛的提升,一方面,2019年1-4月,城南、河西新房上市量主要集中在大面积段的高端改善户型;另一方面,新房货量有限,供不应求助推套均价上涨。

  南京各个区域的成交总价差距较大,高的能达到700万,低的能低于120万。

  第一梯度:城中,套均价在700万+,代表项目为凤栖园、雅颂居和仓巷花园。

  第二梯度:河西,套均价在580万左右,江洲府、紫京府和天誉府套均总价甚至高达700万+。

  从以上曝光的数据来看,无论是刚需还是投资,我们更要去考虑买房时选择多大的户型面积。

  对于刚需来说,买多大的户型主要是看你的家庭结构以及自身的需求,在资金允许的情况下挑选最适合自己的户型。

  对于投资来说,则要考虑的是买入之后怎样的户型在未来更容易出手,而且卖出的价格更高。而且投资购房的时候,我们需要用最少的投入获得更大的回报。

  改善客户相应追求的则是生活氛围,大面段的户型则更受他们的偏爱。再次是大户型在小区内所占的比例,一般大户型越多,小区改善氛围越强。

  整体来说,改善盘的溢价总体是高于刚需盘的,尤其是当一个区域改善盘是稀缺产品的时候,但投入成本也更大。

  2019年上半年南京大数据报告暨销售龙虎榜发布会即将启动。我们将用权威的数据去全面体现今年上半年楼市的整体大势,这半年内在南京市场上表现亮眼的房企、楼盘等。客观公正的榜单即将公布,回首半年度,展望下半年。6月底,拭目以待。

  网上手机兼职靠谱吗